\u200b\u200b\u200b\u200b\u200bO comprador de im\u00f3vel que se submete a pacto de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia, caso busque judicialmente a resolu\u00e7\u00e3o do contrato e a devolu\u00e7\u00e3o dos valores pagos com base apenas na alega\u00e7\u00e3o de que n\u00e3o consegue mais honrar as presta\u00e7\u00f5es, n\u00e3o tem direito \u00e0 devolu\u00e7\u00e3o do dinheiro ap\u00f3s a simples reten\u00e7\u00e3o de um percentual em favor do vendedor, nos moldes previstos pelo C\u00f3digo de Defesa do Consumidor (CDC).<\/p>\n\n\n\n
Nesses casos, com a configura\u00e7\u00e3o da hip\u00f3tese de quebra antecipada do contrato, aplica-se o previsto nos artigos 26 e 27<\/strong><\/a> da Lei 9.514\/1997, que preveem a entrega ao devedor, conclu\u00edda a venda do bem em leil\u00e3o, do valor que sobrar do pagamento do total da d\u00edvida, das despesas e dos encargos incidentes.<\/p>\n\n\n\n O entendimento foi fixado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) ao reformar ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo (TJSP) que, com base no CDC, havia determinado a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de compra e venda de im\u00f3vel com a reten\u00e7\u00e3o, em favor do credor, de 20% da quantia paga.<\/p>\n\n\n\n Relator do recurso do vendedor, o ministro Paulo de Tarso Sanseverino explicou que o diferencial da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria \u00e9 a possibilidade de realiza\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito por via extrajudicial, sendo a cobran\u00e7a efetuada por meio de oficial do registro de im\u00f3veis, a quem compete intimar o devedor a pagar a d\u00edvida, acrescida de juros e demais encargos, no prazo de 15 dias.<\/p>\n\n\n\n “N\u00e3o purgada a mora, ao oficial compete, ainda, promover o registro na matr\u00edcula do im\u00f3vel da consolida\u00e7\u00e3o da propriedade em nome do credor fiduci\u00e1rio, quando, ent\u00e3o, ser\u00e1 deflagrado o procedimento de venda extrajudicial do bem mediante leil\u00f5es”, acrescentou.<\/p>\n\n\n\n Entretanto, o relator lembrou que, no caso dos autos, foi o adquirente que ajuizou a a\u00e7\u00e3o de resolu\u00e7\u00e3o de contrato, mesmo sem o vendedor, em princ\u00edpio, ter dado causa ao lit\u00edgio.<\/p>\n\n\n\n Nesse cen\u00e1rio, Sanseverino destacou que, na maioria das vezes, a a\u00e7\u00e3o de resolu\u00e7\u00e3o \u2013 proposta normalmente pelo credor \u2013 tem como causa a ocorr\u00eancia de inadimplemento, como previsto pelo artigo 475<\/strong><\/a> do C\u00f3digo Civil. Entretanto, apontou, existem hip\u00f3teses em que o pedido de resolu\u00e7\u00e3o \u00e9 formulado pelo devedor, como no caso de bem que perece ou se deteriora sem culpa do adquirente (artigos 234 e 235<\/strong><\/a> do CC\/2002).<\/p>\n\n\n\n Al\u00e9m disso, ressaltou o ministro, \u00e9 poss\u00edvel o pedido de resolu\u00e7\u00e3o com base na onerosidade excessiva \u2013 hip\u00f3tese, entretanto, n\u00e3o compat\u00edvel com o caso em julgamento, no qual n\u00e3o foram apontados, pelo autor, os requisitos de vantagem extrema de uma das partes ou de acontecimento extraordin\u00e1rio ou imprevis\u00edvel (artigo 478<\/strong><\/a> do c\u00f3digo).<\/p>\n\n\n\n No caso sob an\u00e1lise \u2013 disse Sanseverino \u2013, se houve descumprimento, n\u00e3o foi por parte do credor, mas do devedor, autor da a\u00e7\u00e3o de resolu\u00e7\u00e3o, que manifestou comportamento contr\u00e1rio \u00e0 execu\u00e7\u00e3o do contrato, alegando genericamente n\u00e3o ter condi\u00e7\u00f5es de continuar pagando as presta\u00e7\u00f5es. Para o ministro, criou-se uma situa\u00e7\u00e3o inusitada, fora das hip\u00f3teses previstas pela legisla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Paulo de Tarso Sanseverino afirmou que a conduta do adquirente pode ser relacionada ao instituto da quebra antecipada, no qual h\u00e1 o inadimplemento mesmo antes do vencimento, quando o devedor pratica atos abertamente contr\u00e1rios ao cumprimento do contrato, a exemplo da tentativa de resolu\u00e7\u00e3o do acordo. Ainda assim \u2013 ressaltou \u2013, o credor n\u00e3o discordou do pedido de resolu\u00e7\u00e3o, mas sim da forma como os valores seriam devolvidos ao adquirente.<\/p>\n\n\n\n Em consequ\u00eancia, nessa hip\u00f3tese, o relator entendeu que poderia ser acolhida a resolu\u00e7\u00e3o do contrato pelo desinteresse do adquirente em permanecer com o bem; todavia, a devolu\u00e7\u00e3o dos valores pagos n\u00e3o deve ocorrer na forma do artigo 53<\/strong><\/a> do CDC \u2013 segundo o qual, ap\u00f3s ressarcidas as despesas do vendedor mediante a reten\u00e7\u00e3o de parte do pagamento, devolve-se o restante ao adquirente.<\/p>\n\n\n\n “A devolu\u00e7\u00e3o dos valores pagos dever\u00e1 observar o procedimento estabelecido nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514\/1997, pelo qual, resolvido o contrato de compra e venda, consolida-se a propriedade na pessoa do credor fiduci\u00e1rio, para, ent\u00e3o, submeter-se o bem a leil\u00e3o, na forma dos par\u00e1grafos 1\u00ba e 2\u00ba do artigo 27, satisfazendo-se o d\u00e9bito do autor ainda inadimplido e solvendo-se as demais d\u00edvidas relativas ao im\u00f3vel, para devolver-se o que sobejar ao adquirente, se sobejar”, concluiu o ministro ao dar provimento ao recurso do credor.<\/p>\n\n\n\n Leia o ac\u00f3rd\u00e3o<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n Esta not\u00edcia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1867209<\/a><\/p>\n\n\n\n STJ 19.10.2020<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" ” (…) Para o ministro, criou-se uma situa\u00e7\u00e3o inusitada, fora das hip\u00f3teses previstas pela 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